某集團(tuán)公司是一家以機(jī)械制造為主的大型國(guó)有企業(yè)，工廠占地面積800余畝，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房屋建筑物面積約21萬m2，房屋資產(chǎn)價(jià)值達(dá)13.33億元人民幣。資產(chǎn)總額大、種類多，每年投入的日常修繕保養(yǎng)資金達(dá)500萬元以上。通過年度房屋零星維修施工合同招標(biāo)和管理，使得房屋維修管理工作十分規(guī)范，同時(shí)節(jié)約了維修資金，取得了實(shí)實(shí)在在的經(jīng)濟(jì)效益。

    房屋零星維修具有不確定性、種類零散性和費(fèi)用小額性等特點(diǎn)，選擇施工單位和項(xiàng)目管理的難度較大。采用招標(biāo)的方式選擇施工單位十分有必要，并且通過前期策劃和過程控制是可以實(shí)現(xiàn)的。
    
    第一，通過招標(biāo)的方式選擇施工單位，簽訂年度維修合同，能確保維修隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定，有利于開展質(zhì)量、安全和進(jìn)度控制等項(xiàng)目管理。房屋零星維修具有不確定性、種類零散性和費(fèi)用小額性等特點(diǎn)，但因零星維修工作往往比工程項(xiàng)目中最小計(jì)量單位——工序還要零碎，采用定額或清單計(jì)價(jià)都不便于準(zhǔn)確計(jì)算維修費(fèi)用。施工單位也因單次施工組織難、窩工、材料浪費(fèi)和額度小等原因虛高報(bào)價(jià)。基于此，不論是職能部門還是專業(yè)的造價(jià)咨詢公司都難以對(duì)結(jié)算合理準(zhǔn)確地審核，結(jié)算一拖再拖，糾紛不斷。最終造成的局面是一方面企業(yè)集團(tuán)修繕改造成本虛高，另一方面施工單位因賺不到合理利潤(rùn)而不愿長(zhǎng)期合作。維修項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收往往也沒有現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，沒有質(zhì)保期限，對(duì)于施工質(zhì)量的判定，對(duì)于因質(zhì)量缺陷返工重修的認(rèn)定缺乏依據(jù)。如果施工隊(duì)伍不穩(wěn)定，維修時(shí)間和質(zhì)量都難以保證。
    
    第二，采用招標(biāo)的方式選擇施工單位可以充分引入競(jìng)爭(zhēng)，選擇真正具備實(shí)力和管理經(jīng)驗(yàn)的施工單位。從全年來看，工程費(fèi)用總額會(huì)達(dá)到幾百萬元甚至上千萬元，使得參與競(jìng)標(biāo)的施工企業(yè)在投標(biāo)階段往往會(huì)比較理性的對(duì)待清單報(bào)價(jià)，從而盡可能依據(jù)市場(chǎng)和自身實(shí)力據(jù)實(shí)報(bào)價(jià)。
    
    第三，雖然單次維修費(fèi)用極低，但是全年維修次數(shù)多，積少成多年支出費(fèi)用總額會(huì)比較大。為避免大額資金化整為零，處于無制度約束的失控狀態(tài)，必須通過一系列管理制度加以規(guī)范。通過招標(biāo)管理可以將全年零星維修費(fèi)用的使用實(shí)現(xiàn)集中審批、集中審核、集中支付。

    既然房屋建筑零星維修合同招標(biāo)如此有必要，那如何做好招標(biāo)工作及項(xiàng)目管理呢？
    
    首先，在每年年底進(jìn)行年度房屋零星維修施工合同招標(biāo)，確定施工單位，簽訂年度施工合同。
    
    對(duì)企業(yè)集團(tuán)所涉及的上千項(xiàng)維修項(xiàng)目做出年度費(fèi)用概算，依據(jù)上一年維修的主要項(xiàng)目和數(shù)量，估計(jì)本年度維修項(xiàng)目和工程量。對(duì)于極少出現(xiàn)的維修項(xiàng)目，可將其工程量暫定為1單位（如1m、1個(gè)、1m2、1t等）。據(jù)此內(nèi)容編制詳細(xì)的項(xiàng)目清單，邀請(qǐng)3~5家施工單位針對(duì)項(xiàng)目清單投標(biāo)報(bào)價(jià)。施工單位依據(jù)自身能力和中標(biāo)期望對(duì)所有項(xiàng)目清單逐一填報(bào)價(jià)格。評(píng)標(biāo)時(shí)，對(duì)隨機(jī)抽取評(píng)標(biāo)項(xiàng)和固定評(píng)標(biāo)項(xiàng)進(jìn)行詳細(xì)評(píng)審，上一年主要維修項(xiàng)目應(yīng)列為固定評(píng)標(biāo)項(xiàng)。將評(píng)標(biāo)項(xiàng)目清單和工程量，當(dāng)場(chǎng)套入施工單位的投標(biāo)報(bào)價(jià)中，匯總后低價(jià)中標(biāo)。一旦確定了中標(biāo)單位，其報(bào)價(jià)將作為本企業(yè)集團(tuán)房屋零星維修單價(jià)信息庫，單價(jià)全年有效且不得以任何理由調(diào)整。中標(biāo)人承攬全企業(yè)集團(tuán)所屬子（分）公司維修業(yè)務(wù)，若維修實(shí)施中遇到單價(jià)庫中沒有的項(xiàng)目，由施工單位先行報(bào)價(jià)，經(jīng)雙方協(xié)商一致后再組織實(shí)施，并將該維修項(xiàng)目單價(jià)增加到維修單價(jià)信息庫中。維修工作完成需確認(rèn)其工作量，結(jié)算時(shí)將所有工程量逐一乘以對(duì)應(yīng)合同單價(jià)，匯總后確定每次結(jié)算費(fèi)用。應(yīng)強(qiáng)調(diào)的是，如此操作實(shí)務(wù)應(yīng)在招標(biāo)文件和合同條款中明確體現(xiàn)。
    
    將工程造價(jià)確定工作前移，先將價(jià)格談判確定，再進(jìn)行施工，做到施工前就確定工作單價(jià)，又能簡(jiǎn)化程序，提高工作效率。
    
    其次，應(yīng)做好日常維修項(xiàng)目管理工作。維修申請(qǐng)單位、資產(chǎn)管理部門應(yīng)做好審批、計(jì)劃、施工組織等工作。有必要結(jié)合企業(yè)集團(tuán)實(shí)際情況制訂《房屋建筑物維修管理辦法》，確定房屋維修管理的組織機(jī)構(gòu)和管理職能，規(guī)范審批流程，明確施工單位選擇方式和規(guī)范施工管理活動(dòng)，規(guī)范驗(yàn)收和結(jié)算工作，將房屋維修管理工作的方方面面納入到系統(tǒng)管理，真正形成一個(gè)管理體系。
    
    最后，做好驗(yàn)收和結(jié)算等合同管理工作。維修項(xiàng)目完工經(jīng)施工單位自檢合格后可提出驗(yàn)收申請(qǐng)。一般維修項(xiàng)目驗(yàn)收內(nèi)容應(yīng)包括審查項(xiàng)目實(shí)施的合規(guī)性、審核合同完成情況、檢查工程質(zhì)量、安全控制是否符合合同約定、審查竣工資料、復(fù)核工程量和工程造價(jià)等。

    綜上所述，房屋零星維修招標(biāo)是有必要且是可以實(shí)現(xiàn)的，通過房屋零星維修合同招標(biāo)和管理可以進(jìn)一步豐富企業(yè)精細(xì)化管理。



文章來源：中國(guó)招標(biāo)投標(biāo)協(xié)會(huì)
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